La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et la cotisation foncière des entreprises (CFE) sont deux impôts locaux distincts, assis sur des bases légales différentes. Un propriétaire qui loue un bien en meublé peut être redevable des deux simultanément, sans que le paiement de l’un n’exonère de l’autre. Cette superposition fiscale, souvent découverte tardivement, repose sur un mécanisme précis lié à la notion de disposition du bien au 1er janvier.
Disposition du bien au 1er janvier : le critère qui déclenche la THRS en location meublée
L’administration fiscale ne regarde pas combien de nuits le logement a été loué dans l’année. Le critère déterminant est plus simple : le propriétaire pouvait-il disposer du bien au 1er janvier ? Si le logement n’était pas occupé par un locataire à cette date, ou si aucun bail longue durée ne courait, le propriétaire est considéré comme disposant du bien. Il est alors redevable de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
En location saisonnière, le bien est rarement occupé en continu. Entre deux séjours, le propriétaire en conserve la jouissance, même s’il ne l’habite pas. Ce simple fait suffit à déclencher la THRS.
En location meublée longue durée (bail d’un an ou bail mobilité), la situation diffère. Si un locataire occupe le logement au 1er janvier, c’est lui qui est redevable de la taxe d’habitation, pas le propriétaire. La charge fiscale bascule intégralement vers l’occupant.
CFE et THRS en location meublée : pourquoi les deux taxes se cumulent
La CFE frappe toute activité professionnelle non salariée exercée au 1er janvier. La location meublée, qu’elle soit en LMNP ou en LMP, constitue une activité commerciale au sens fiscal. Le propriétaire est donc redevable de la CFE sur le local où s’exerce cette activité.
La THRS, de son côté, frappe la personne qui dispose d’un logement meublé à usage non principal. Les deux taxes ont des faits générateurs distincts : l’une vise l’activité économique, l’autre la disposition d’un logement. Le paiement de la CFE ne dispense pas de la THRS, et inversement. Cette position a été confirmée par l’administration fiscale en 2025.
Le cumul concerne surtout les propriétaires de meublés de tourisme ou de locations saisonnières. Quand le bien est loué en permanence via un bail classique et occupé au 1er janvier par le locataire, la THRS ne s’applique pas au propriétaire. Seule la CFE reste due.
Surtaxe sur les résidences secondaires : le nombre de communes ne cesse d’augmenter
Les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de la THRS allant de 5 à 60 %. En 2026, 1 666 communes appliquent cette surtaxe, contre 1 629 en 2025. Le décret n° 2023-822, publié en août 2023, avait déjà fait passer le nombre de communes éligibles de 1 200 à plus de 3 500.
Cette progression modifie le calcul de rentabilité d’une location meublée saisonnière. Dans certaines communes littorales ou de montagne, la THRS majorée peut représenter plusieurs centaines d’euros par an, qui viennent s’ajouter à la CFE et à la taxe foncière.
Pour savoir si votre commune applique la surtaxe, la source la plus fiable reste le site impots.gouv.fr, rubrique analyses de la fiscalité directe locale. Les délibérations communales sont également consultables en mairie.
Mandat de gestion et bail à l’année : deux leviers pour éviter la double imposition
La méthode la plus directe pour échapper à la THRS consiste à faire en sorte qu’un locataire occupe le logement au 1er janvier. Deux configurations permettent d’y parvenir.
- Le bail meublé d’un an (ou de neuf mois pour un étudiant) transfère la taxe d’habitation au locataire occupant au 1er janvier. Le propriétaire reste redevable de la CFE, mais la THRS ne le concerne plus.
- Le mandat de gestion confié à un professionnel avec mise en location permanente peut, dans certains cas, permettre de démontrer que le propriétaire ne dispose plus du bien à titre personnel. L’administration fiscale examine toutefois ce critère strictement : si le propriétaire se réserve des périodes d’occupation personnelle, le bénéfice de l’exonération saute.
- Le classement du meublé de tourisme ouvre, dans certaines communes, un droit à exonération de la THRS voté par délibération du conseil municipal. Les articles 55 et 112 de la loi de finances 2026 précisent ces conditions, mais l’exonération ne s’applique qu’à partir de l’imposition due en 2027 si la commune a délibéré avant le 1er octobre 2026.
Chaque levier suppose une anticipation. Le choix entre location saisonnière et bail à l’année ne se réduit pas à la rentabilité locative brute : la charge fiscale locale pèse de plus en plus dans l’équation.
Micro-BIC des meublés non classés : la réforme qui alourdit la note globale
La loi du 19 novembre 2024 a modifié le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme non classés. L’abattement forfaitaire est passé de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 euros contre 77 700 euros auparavant.
Les meublés classés conservent un abattement plus favorable. Ce décrochage crée une incitation au classement, qui peut aussi ouvrir la porte à une exonération de THRS dans les communes ayant délibéré en ce sens.
Quand on additionne la baisse de l’abattement micro-BIC, la THRS (éventuellement majorée) et la CFE, la rentabilité nette d’un meublé non classé en zone tendue recule sensiblement. Un propriétaire qui ne classe pas son bien et ne loue qu’en saisonnier supporte désormais trois couches de fiscalité sans pouvoir en neutraliser aucune.
Le classement du meublé, la bascule vers un bail longue durée, ou la combinaison des deux restent les seules options pour contenir cette accumulation. Chaque situation dépend de la commune, du type de bail et du statut fiscal du propriétaire. Vérifier les délibérations locales avant la fin de l’année civile permet d’anticiper la charge réelle et d’ajuster le mode d’exploitation du bien.
