La fermeture définitive du dispositif Ad’AP a changé la donne. Tout ERP sans attestation de conformité ni agenda validé bascule désormais en non-conformité pleine, avec des sanctions immédiates. Pour les titulaires d’un bail commercial, la question n’est plus de savoir s’il faut se mettre en règle, mais qui paie, qui pilote et sur quelle base juridique répartir les obligations entre bailleur et preneur.
Clause de répartition des travaux d’accessibilité dans le bail commercial
Le Code de commerce ne prévoit aucune règle supplétive précise sur la répartition des travaux d’accessibilité ERP entre bailleur et preneur. Tout repose sur la rédaction du bail.
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Nous observons régulièrement des baux qui transfèrent l’intégralité des travaux de mise en conformité au preneur via une clause « toutes réparations sauf le clos et le couvert ». Ce transfert est juridiquement valide, mais il ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un local conforme à la destination contractuelle.
Ce que la loi Pinel a verrouillé
Depuis 2014, les baux commerciaux conclus ou renouvelés doivent comporter un inventaire précis des charges, impôts et travaux imputés à chaque partie. Les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil ne peuvent plus être facturées au preneur. La rampe d’accès en béton armé, l’élargissement structurel d’une porte cochère ou la reprise d’un seuil avec modification du gros œuvre relèvent donc du bailleur, sauf à ce que le bail antérieur à 2014 stipule autrement.
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Les travaux d’aménagement intérieur (boucle magnétique, signalétique adaptée, bande de guidage au sol, comptoir abaissé) restent en principe à la charge du preneur exploitant.
Lecture croisée bail / registre d’accessibilité
Le registre public d’accessibilité, obligatoire pour tout ERP, doit refléter la réalité physique du local. Si le bail prévoit que le preneur assume les travaux d’accessibilité mais que le registre mentionne des non-conformités structurelles, la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de contrôle. Nous recommandons d’annexer au bail un état des lieux accessibilité contradictoire, distinct du simple état des lieux locatif.
Audit d’accessibilité ERP : périmètre réel et fréquence recommandée
Le diagnostic accessibilité ne se limite pas à vérifier la largeur des portes. Son périmètre couvre les cheminements extérieurs, le stationnement, l’accueil, les circulations horizontales et verticales, les sanitaires ouverts au public, les revêtements de sol, la signalétique et les équipements d’information.
Les retours de terrain préconisent un audit complet tous les trois à cinq ans, complété par un contrôle visuel annuel des points critiques. Ce rythme s’impose particulièrement après des travaux, un changement de configuration des locaux ou une modification de l’activité commerciale.
- Cheminements et seuils : conformité des pentes, ressauts, largeurs de passage et nez de marche contrastés
- Signalétique et dispositifs d’information : hauteur, contraste, lisibilité pour déficients visuels et auditifs
- Comptoir d’accueil : partie abaissée conforme, accessible en fauteuil roulant, avec espace de manœuvre suffisant
- Sanitaires publics : dimensions, barres d’appui, espace de transfert latéral, signalisation
L’audit doit être cohérent avec le registre public d’accessibilité. Un registre « à jour » qui ne reflète pas un audit récent est un signal d’alerte lors d’un contrôle préfectoral.
Sanctions et contrôles post-Ad’AP : ce qui a changé pour les ERP en retard
Avec la fin du dépôt des agendas d’accessibilité programmée, l’administration peut sanctionner sans mise en demeure préalable tout exploitant ou propriétaire d’ERP non conforme. Les amendes prévues par le Code de la construction et de l’habitation peuvent atteindre 45 000 euros. En cas de récidive, le responsable de la mise en accessibilité s’expose à une peine pouvant aller jusqu’à six mois d’emprisonnement.
Les contrôles ne ciblent plus uniquement les grandes surfaces ou les chaînes. Des établissements de catégorie 5 (petits commerces recevant moins de quelques dizaines de personnes) en zone rurale font désormais l’objet de vérifications documentaires et de visites sur site plus fréquentes.
Qui est visé : exploitant ou propriétaire ?
Le Code de la construction désigne le « responsable de la mise en accessibilité », notion qui recouvre tantôt le propriétaire, tantôt l’exploitant selon la nature de l’ERP et les stipulations du bail. En pratique, l’administration envoie le courrier au gestionnaire déclaré en préfecture. Si le bail commercial est muet sur ce point, bailleur et preneur se retrouvent dans un flou qui profite à l’administration, pas à eux.
Nous recommandons de désigner contractuellement dans le bail le responsable Ad’AP (ou post-Ad’AP) et de prévoir une clause de remboursement croisé pour les travaux relevant de l’autre partie.
Bail commercial et conformité ERP : les pièges à la signature
Lors de la prise à bail d’un local commercial destiné à une activité recevant du public, trois vérifications sont à mener avant signature.
- Demander l’attestation de conformité accessibilité ou, à défaut, le récépissé de dépôt d’Ad’AP avec le calendrier de travaux restants
- Vérifier la catégorie ERP du local et la cohérence avec l’activité projetée (un changement de type d’activité peut modifier la catégorie et les obligations associées)
- Examiner la clause travaux du bail : distinguer ce qui relève de l’article 606 (gros œuvre, structure) de ce qui relève de l’aménagement courant, et s’assurer que la répartition couvre explicitement les travaux d’accessibilité
Un local « aux normes » pour l’activité du précédent locataire ne l’est pas forcément pour la vôtre. Le passage d’un commerce de détail à un restaurant modifie les exigences en matière de sanitaires accessibles, de circulations et parfois de stationnement.
La conformité accessibilité d’un ERP sous bail commercial n’est pas un sujet à traiter après l’installation. C’est un élément de négociation du bail au même titre que le loyer ou la durée. Un audit contradictoire avant signature protège les deux parties et évite les litiges coûteux que nous voyons se multiplier depuis la fin des Ad’AP.
