14 mars 2018

Investissement immobilier : Maison ou appartement ?

 

L’investissement immobilier est sans aucun doute l’une des meilleures niches pour faire croitre ses capitaux. En effet, vous avez la possibilité de développer votre patrimoine en douceur et profiter de revenus sur de nombreuses années. Dans ce secteur, il faudra choisir avec le plus grand soin dans quoi vous comptez investir vos capitaux. Les deux principales possibilités qui existent sont la maison et l’appartement. Chaque option possède ses particularités qu’il est important de connaitre, avant de se lancer.

Quel est le meilleur investissement au final ? Que choisir entre la maison et l’appartement ?

La maison : quel potentiel locatif ?

Près de 80% des français optent pour une maison, quand vient le moment d’investir dans l’immobilier. En effet, tout propriétaire-bailleur a intérêt à choisir la maison comme bien immobilier locatif pour être tranquille. Il a été démontré que les locataires restent sur place en moyenne 80 mois, et seulement 30 mois dans un appartement. En somme, il est plus facile de percevoir les loyers et ceci de façon régulière. Les rapports locatifs sont également au beau fixe.

Les maisons sont en général destinées aux familles. Elles font donc le maximum pour payer à temps leur loyer, ce qui réduit significativement les risques d’impayés. De plus, les locataires prennent soin des lieux et cela réduit de façon importante les charges, contrairement aux appartements. En matière de rentabilité, la maison séduit beaucoup plus en ce qui concerne l’investissement locatif. De plus, les risques de décote sont réduits avec une maison.

Pour qu’elles bénéficient d’une belle valorisation, il est important que les maisons soient situées non loin :

  • Des commerces
  • Des services
  • Des transports
  • Des écoles

En clair, vous devez respecter la règle la plus importante en immobilier : choisir un bon emplacement. Par ailleurs une maison bien placée n’aura aucun mal à intéresser d’éventuels locataires ou acheteurs.

Maison : location et fiscalité

Au nombre de tous les arguments qui jouent en faveur de la maison en terme d’investissement locatif, figure le fait qu’elle peut être louée vide. En général, ce type de bien immobilier est destiné aux familles qui y habitueront pendant une période plus ou moins longue. Quelques fois ces dernières y emménagent avec leurs propres meubles. Il n’est donc pas forcément nécessaire de l’équiper. En tant que propriétaire, vous n’aurez qu’à fournir un bien en état et les locataires prendront un grand plaisir à l’entretenir.

La location meublée est aussi une possibilité, si vous comptez louer la maison pour une période moins longue. La cible visée est souvent constituée de cadres mutés, ou même de fonctionnaires internationaux. Cette option permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et le loyer est alors plus élevé. Ce n’est pas une règle générale mais le plus souvent, le loyer d’une maison louée meublée coûte 10 voire 30% plus cher.

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L’appartement : bon investissement locatif ?

Comme pour la maison, il faut au préalable se demander quel type de location vous envisagez. Location vide ou meublée ? Dans l’un ou l’autre des cas, il faut prendre en compte la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier. Est-ce que les locataires ont l’habitude d’y rester longtemps ? Est-ce que la localité a un fort potentiel touristique ? Si la réponse est affirmative, il faut alors choisir une location saisonnière. Dans le cas où la zone est étudiante, la location meublée classique ou vide est la meilleure option. Le principal atout de la location meublée est que la demande est sans cesse croissante. De cette manière il sera plus aisé de justifier les prix élevés.

L’appartement constitue aussi un bon investissement locatif, mais vous devez respecter les différentes consignes de décence que recommande la loi. En somme, votre logement doit être décent. Le loyer est le point sur lequel vous devez surtout faire attention si vous êtes propriétaire-bailleur. En effet, il devra être avantageux pour le porte feuille et attirer les locataires. L’idéal serait d’étudier les tarifs pratiqués par la concurrence afin de ne pas être en décalage avec le marché.

Bien entendu, le loyer est fonction de nombreux paramètres à savoir :

  • La situation géographique du bien
  • Sa surface habitable
  • La qualité du mobilier
  • L’équipement

Tout peut être utilisé pour justifier un loyer très élevé. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez vous servir de tous les arguments comme la TV écran plat, la machine à laver, etc. Il est possible de passer par le canal d’une agence ou tout gérer soi même selon le cas. La meilleure manière d’en tirer le maximum de bénéfices consiste à procéder à la mise en location sans faire appel à une agence. La gestion locative par une agence implique des commissions sur le loyer, mais aussi des frais d’entrée.

Les visites et le choix du locataire

Pour choisir un locataire pour son appartement, les propriétaires prennent le plus souvent en compte la solvabilité. Il est aussi possible de procéder selon le feeling ou en prenant les locataires selon l’ordre d’arrivée. La solvabilité est assez facile à vérifier et il suffit pour cela de demander un dossier à fournir. Ce dernier devra comporter :

  • Une copie de la pièce d’identité
  • Une copie des 3 derniers bulletins de paye
  • Une copie de contrat de travail ou attestation employeur
  • Une copie du Relevé d’identité bancaire (RIB)
  • Une copie des 3 dernières quittances de loyer ou s’il est propriétaire, une copie de la taxe foncière

Quant aux visites, elles seront organisées en fonction de l’occupation de l’appartement. S’il est vide, vous pouvez les programmer pour n’importe quel moment. Dans le cas contraire, il faudra s’arranger avec le locataire afin qu’il donne sa disponibilité afin que vous organisiez les visites. Au cours de la visite, tous les points relatifs à l’appartement devront être pris en compte et exposés.

Au final ?

Investir dans une maison ou un appartement présente en fin de compte des avantages selon chaque cas. Mais il faut bien entendu tenir compte des besoins et des tendances du marché.